تحلیلی بر فروش تراکم در کلانشهرها

تراکم به عنوان نسبت ساختمان، فعالیت، جمعیت و زمین، معیاری است که نحوه و نوع رابطه بین چهار مؤلفه فوق را برقرار می‌کند و لذا در روال و روند رشد و توسعه شهری، هنگامی که توسعه افقی در شهرها مقدور نباشد با افزایش تراکم روبرو می‌شویم. تراکم‌های بالای ساختمانی، مسکونی و جمعیتی به خودی خود نیاز به سطح بالاتری از خدمات زیربنایی آب، برق، گاز و رو بنایی (فضای سبز، آموزشی، درمانی) را ایجاب می‌کند که در صورت عدم تأمین و پیش بینی، سیستم شهری و به دنبال آن زندگی و حیات شهری را با آشفتگی، بی نظمی و اختلال مواجه کرده و در صورتی که روند خود به خودی وبی برنامه افزایش تراکم ادامه یابد بدون تردید عواقب آن کل حیات شهری را تهدید خواهد کرد اما از سوی دیگر افزایش تراکم در روال رشد طبیعی شهر، امری معمول، طبیعی و گاه ضروری است. تراکم بالاتر به معنی صرفه جویی در هزینه‌های خدماتی و دسترسی‌ها بر مبنای مکانیزم صرفه جویی ناشی از مقیاس و تجمع بوده و به هر حال تا حدی و به میزانی که مجموعه پارامترهای اقتصادی، کالبدی، اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی و امثال آن اجازه دهند تداوم یافته و هیچ نیرویی قادر به توقف و جلوگیری از آن نبوده و نخواهد بود.

تراکم-شهری

طی سه دهه گذشته شاهد هجوم یک‌باره و رشد انفجاری جمعیت در تهران و کلان‌شهرهای گذشته بوده‌ایم که به هر دلیل موجب افزایش تراکم در محدوده‌های شهری شده و طی دهه اخیر حتی به نقاط حاشیه‌ای و پیرامون کلان‌شهرها نیز سرایت کرده است.

فقدان یا ضعف عملکردهای برنامه‌های آمایشی و منطقه‌ای و عدم توازن‌های منطقه‌ای از یک‌سو و ضعف، اهمال یا حتی سوءاستفاده‌های مدیریت شهری از طرف دیگر و نیز طرح و برنامه راهبردی و کلان نگر با ضوابط اجرایی برنیامده از مطالعات و پژوهش‌های کاربردی عملاً موجب بسترسازی و افزایش رانت ناشی از تراکم شده و از سال‌های نیمه دوم دهه تاکنون بدل به منبع درآمد قابل‌توجهی برای شهرداری تهران و سایر کلان‌شهرها شده و بر این اساس صدور مجوزهای پیاپی افزایش تراکم و آنچه در اصطلاح سوداگران «فروش تراکم» نامیده شده مکانیسم رشد و توسعه طبیعی شهر را دچار اختلال و آسیب‌های جدی کرده است که در صورت ادامه برخوردهای شخصی، فردی و غیر کارشناسی، تشدید خواهد شد.

تعریف تراکم مازاد

تراکم مازاد بر اساس یک تعریف ساده عبارت است از امکان بهره‌وری بیشتر از معمول از زمین که با صدور مجوز ساخت‌وساز مازاد بر تراکم‌های معمول به مالکین آن واگذار می‌گردد.

جنبه‌های اقتصادی فروش تراکم 

یکی از تئوری‌های اساسی علم اقتصاد در بخش مسکن می‌گوید: هنگامی‌که قیمت ارز در کشوری کاهش می‌یابد یا به ارزش پول داخلی افزوده می‌شود کالاهایی که در حوزه تجارت خارجی مبادله ناپذیرند (مثل مسکن که نمی‌توان آن را از خارج وارد و یا به خارج صادر کرد) جاذب سرمایه‌ها می‌شوند و سرمایه افراد به سمت این بخش‌ها می‌رود برعکس هنگامی‌که بهای ارز روند افزایشی پیدا می‌کند (مثلاً قیمت دلار افزایش می‌یابد) کالاهای مبادله پذیری مثل خودرو، تلفن همراه، جاذب سرمایه می‌شوند و در مقابل کالاهای مبادله ناپذیر مثل مسکن با خروج سرمایه مواجه می‌شوند. به‌عبارت‌دیگر هنگامی‌که در بازار با کاهش قیمت دلار مواجهیم کالاهای مبادله ناپذیر با خارج مثل مسکن که سهم ارز خارجی در تولید آن اندک است، محل امنی برای ورود سرمایه به این بخش می‌شوند.

نمی‌توان گفت که رونق تولید مسکن در سال‌های گذشته ناشی از حضور تقاضای مؤثر خانوارها و مصرف‌کنندگان نهایی است بلکه به خاطر خروج سرمایه‌ها از بخش بهابازار بازی ارز و کالاهای مبادله ناپذیر به بخش مسکن بوده است. در این میان بخش مسکن به‌عنوان تولیدکننده کالای مبادله ناپذیر با خارج جاذب سرمایه‌ها شد و فروش تراکم نیز هجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن را دوچندان کرد. چون فروش تراکم ارزش‌افزوده  زمین را بالا می‌برد سبب می‌شود تا قیمت خانه‌ها نیز زیاد شود، همین موضوع باعث می‌شود تا جریان بهمن ناری شکل گیرد که ناشی از انتظارات غیرعقلانی مصرف‌کنندگان در این موقعیت است. در سال‌های 74-75 این بحران مازاد تولید به ساخته‌شدن 90 هزار واحد مسکونی مازاد در شهر تهران منجر شد همین مازاد عرضه باعث شد تا در سال‌های 76-77 قیمت مسکن به‌شدت سقوط کند، چون تقاضای خرید مسکن در تهران هیچ‌گاه به میزان عرضه آن نرسید. تقاضای نهایی در شهر تهران طی آن مهروموم‌ها حتی با احتساب افزایش جمعیت در حدود 30 هزار واحد مسکونی بود و تغییرات قیمتی و افزایش قیمت تنها ناشی از وجود تقاضاهای بهابازار بازان در بخش مسکن به وجود آمده بود.

جنبه‌های اقتصاد سیاسی فروش تراکم

فروش تراکم اصولاً در قسمت‌هایی از شهر با استقبال مواجه می‌گردد که موقعیت محل، مطلوبیت‌هایی را برای استفاده‌کنندگان عرضه می‌دارد. مطلوبیت‌هایی که مستقیماً در ارتباط با میزان عرضه و پیامدهای جانبی ناشی از آن قرار دارد و با افزایش عوارض جانبی منفی توأم باعرضه رو به کاهش می‌نهاد ولی درهرصورت تا زمانی که این مطلوبیت برقرار باشد، فروش تراکم پتانسیل ایجاد ارزش‌افزوده‌ای را به متقاضی خرید تراکم منتقل می‌سازد که بهای آن را مصرف‌کننده نهایی می‌پردازد و سهم شهرداری بابت انتقال این ارزش‌افزوده ناچیز است (بر اساس مطالعات موردی) درصورتی‌که خریدار تراکم با فروش ساختمان بیشترین سهم را از این بابت تصاحب کرده، کنار می‌کشد. با افزایش عرضه و پیشی گرفتن تقاضای تأسیسات زیربنایی و خدمات رفاهی و شبکه راه‌ها از آستانه‌های ظرفیتی این شبکه‌ها سرمایه‌گذاری هنگفتی ضرورت می‌یابد که هیچ تناسبی با حجم مبالغ حاصل از فروش تراکم نخواهد داشت و انجام آن بخش مهمی از ثروت ملی را طلب می‌کند و درواقع شهرداری با این اقدام بخش فراوان ای از ثروت ملی آتی را باقیمت نازل برای دوران حال نقد می‌کند.

به عبارت روشن‌تر ازآنچه در فهرست درآمدهای شهرداری به‌عنوان ردیف فروش تراکم، مبلغ قابل‌توجهی به‌حساب می‌آید، حاصل مکانیسمی از گردآمدن و تجمع ارزش است که سهم کمتر برای شهرداری  و سهم بیشتر برای خریداران تراکم و عوارض درازمدت نامطلوب و هزینه برای شهر در بردارد. افزایش جمعیت و پیامد آن کاهش سرانه‌های خدماتی، افزایش مشکلات آمدوشد، افزایش مشکلات زیست‌محیطی، افزایش قیمت زمین (متناسب با تقاضا)، آشفتگی ساختار و سیمای شهری ازجمله این عوارض نامطلوب و پرهزینه‌ای هستند که زمانی به‌ناچار باید به‌حساب مسائل شهر مرتفع گردد.

جنبه‌های اجتماعی فروش تراکم

درفروش تراکم باید ملاحظاتی نظیر عدالت اجتماعی را در نظر گرفت. این شیوه فروش تراکم و نحوه تولید واحدهای مسکونی برای طبقات میان درآمدی نبوده زیراکسی که تراکم می‌خرد به یک زمین‌دار بزرگ تبدیل‌شده که درواقع با ساختن یک برج 20 طبقه معادل 5/3 هکتار زمین در اختیار دارد. ضمن آنکه الگوی انبوه‌سازی می‌توانست پاسخگوی نیاز همه اقشار درآمدی باشد کالایی برای تقاضاهای بهابازار بادی عده‌ای بهابازار باز شد.

تراکم فروشی خریدارش را به یک مالک انحصاری شهر مبدل می‌کند و به دلیل آنکه زمین شهری یک کالای عمومی است، ایجاد این‌گونه انحصارت در این حوزه مجاز نیست زیرا دارنده این امتیاز حق حیات شهر را در اختیار می‌گیرد

جمع‌بندی

بر اساس اثراتی که ناشی از افزایش و فروش تراکم  آن‌چنان‌که در حال حاضر رایج است، یعنی تصمیم‌گیری واگذاری تراکم اضافه به‌صورت سلیقه‌ای و بدون برنامه‌ریزی و باهدف به دست آوردن منافع برای شهرداری اقدامی کاملاً غیرمنطقی  است. البته انکار و نفی یافتن عرصه‌های گوناگون و مبتکرانه برای حصول و افزایش درآمد شهرداری مدنظر نیست چراکه عرصه خدمات شهری، ضرورت ساماندهی فضایی و هدایت توسعه شهری به‌سوی توسعه پایدار بدون تولید درآمد ناممکن است.

اگر نخستین واصلی‌ترین هدف مدیریت شهری را هدایت شهر به‌سوی توسعه پایدار بدانیم، که جز این نیست و بنا به الزامات جامعه انسانی باید چنین نیز بی اندیشیم. در این صورت جذب و هدایت سرمایه‌ها باید در جهت هدف اصلی قرار گیرد. در این زمینه ایجاد عرصه‌های لازم برای کسب درآمد، جذب، جمع‌آوری و هدایت سرمایه‌های خرد و کلان بی‌تردید یکی از مهم‌ترین وظایف مدیریت شهری شناخته می‌شود. در این راستا جذب منابع درآمدی از راه افزایش تراکم به شرطی که با برنامه‌ریزی و بر اساس مطالعات و پژوهش‌های موردی صورت گیرد می‌تواند راهکار مؤثری باشد.

راهبردهای زیر می‌توانند در راستای بهینه سازی نظام فروش تراکم مؤثر باشد:

  1. فروش تراکم باید در چهارچوب مطالعات مکان‌یابی قابلیت واگذاری اضافه تراکم صورت گیرد. این مطالعات باید با توجه به تعیین معیارهایی درزمینهٔ مختل نکردن سیمای محلی، در نظر گرفتن کشش معابر، حجم تقاضا، آستانه‌های ظرفیتی تأسیسات زیربنایی و خدمات رفاهی و غیره به منطقه بندی مناطق فروش مازاد تراکم اقدام نماید.
  2. در یک ساختار منطقی و با اهداف مشخص فروش تراکم می‌تواند به‌عنوان جزئی از منابع درآمدی شهرداری باشد.
  3. واگذاری تراکم می‌تواند ارزش‌های قابل دفاع تأمین منابع برای بهبود کیفیت محیط شهری به‌حساب آید. منظم کردن سیمای حجمی نامنظم و آشفته کنونی می‌تواند یکی از مهم‌ترین این اهداف باشد.
  4. مکانیسم فروش نیز باید در ساختاری فعال شود که سهم واقعی شهر و شهرداری را از ارزش‌افزوده ناشی از انتقال حق ساخت ادا نماید و درعین‌حال به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها منجر نشود.
  5. تأمین منابع مالی توسط دولت: دولت باید بخشی از هزینه‌های سطح خاصی از خدمات و یا بخشی از هزینه‌های ناشی از رشد سریع شهرنشینی که مستقیماً در رابطه با نقش و عملکرد ملی است بر عهده بگیرد  توقع تأمین تمامی این هزینه‌ها از منابع درآمدی شهرداری و به‌ویژه عواید ناشی از فروش تراکم واقع‌بینانه نیست.
  6. تأمین منابع مالی توسط شهروندان: در مورد مسائل جاری شهر، شهروندان ملزم به پرداخت هزینه اداره شهر خود می‌باشند و سهم‌بندی درآمدهای شهرداری بر اساس میزان شمول استفاده شهروندان از خدماتی است که هزینه‌ساز باشد. لذا بلندمرتبه‌سازی که هزینه‌هایی را بر دوش شهر تحمیل می‌کند. بخشی از هزینه‌های آن باید توسط خود شهروندان از طریق خرید تراکم صورت پذیرد.
  7. تجمیع پلاک‌هایی که کمتر از طبقه‌بندی موردنظر مساحت دارند با صدور مجوز اضافه تراکم نسبی تشویق شوند.
  8. وضع عوارض سنگین برای کاشانه‌های خالی از سکنه
  9. موضوع مسکن، کمبود، گرانی و تقاضای آن با توجه به نیاز مردم به این کالای اولیه و ضروری امری است که ارتباط کاملاً مستقیمی با فروش تراکم دارد و اولین اقدام عاجل در این خصوص تهیه برنامه طرح جامع مسکن هست که با توجه به اهداف کلان توسعه پایدار و عوامل زمین و مالکیت، سرمایه، مدیریت، فن و فن انجام پذیرد.

منابع:

  • جامعه مهندسان شهرساز، بحران فروش تراکم مازاد ساختمان، فصلنامه جستارهای شهرسازی، شماره دوم، تابستان 1381
  • مهندسان مشاور شهر و خانه، بحران فروش تراکم مازاد ساختمان، فصلنامه جستارهای شهرسازی، شماره دوم، تابستان 1381
  • اطهاری، کمال، روزنامه همشهری، 26/4/81

ارائه دیدگاه غیرفعال است