بررسی عوامل مؤثر بر تراکم شهری بهینه

عامل قیمت زمین و مسکن معمولا رابطه مستقیم با تراکم دارند به عبارتی هر چه قیمت زمین و مسکن بالاتر باشد، تراکم شهری نیز بیشتر است. افزایش قیمت زمین که ناشی ازمحدودیت آن و کشش ناپذیری عرضه در برابر تقاضا است و نیز ضرورت استفاده بهینه از آن موجب افزایش تراکم تراکم ساختمانی و در پی آن تراکم جمعیتی می گردد. رابطه بین تراکم و قیمت زمین و مسکن محور اصلی اقتصادی ضوابط و مقررات و معیارهای حاکم بر تراکم شهری است. پیشینه نظری این رابطه در مدل های اقتصاد خرد رشد شهری مشاهده می شود. موث بر این باور بود که توان مالی خانوار و نسبت این توان به هزینه مسکن اندازه کیفیت و مکان مسکن خانوار را تعیین می کند. قیمت زمین هر چه به مرکز تجاری و قعالیتی شهر نزدیک شویم، افزایش می یابد. از این رو خانوارها با توجه به توان الی و هزینه ای که برای حمل و نقل به محل کار و مراکز خرید باید محتمل شوند سعی می کنند با دور شدن از مرکز خدماتی و تجاری شهر خانه های بزرگتر و با کیفیت بهتر و در نفاطی کم تراکم تر فراهم آورند.

مسکن و تراکم شهری

وینگو در مدل موث عامل دیگری را هم افزود و آن هزینه فرصت های از دست رفته در ترافیک بود وینگو در مدل خود نشان داد که این تصمیم گیری خانوار برای گزینش مکان اندازه و مساحت مسکن خود تنها به قیمت زمین و مسکن و زهینه مستقیم حمل و نقل بستگی ندارد بلکه ساعاتی که روزانه شاغلان خانوار در ترافیک صرف می کنند تا به محل کار یا مراکز خرید برسند هزینه فرصتی است که هر چه در آمد خانوار بیشتر باشد بیشتر است. بنا بر این وینگو چنین نتیجه گرفت که در شهرهایی که مسئله ترافیک دارند خانوارها بر حسب در آمد خود ترجیح می دهند نزدیکتر به مرکز شهر و در تراکم بیشتر سکونت کنند تا در رفت و آمدهای روزانه ساعات کمتری را از دست بدهند. تعمیم مدل وینگو مدل های بعدی را که بطور مستقیم تراکمی مسکونی در آنها تعیین می شد به دنبال داشت. لیکن غالب این مدل ها بر اقتصاد خرد و اقتصاد خانوار نظر داشتند و هیچ کدام تراکم کلی یا تراکم محله ای شهر ها را مد نظر نداشته و در نتیجه فقط مدل های تحلیلی بودند که رفتار خانوارها را در چگونگی تعیین مساحت مسکن خانوار تحلیل می کردند و نه مدل های برنامه ریزی و هنجاری.

1- محاسبه تراکم ساختمانی بر اساس  میزان سایه اندازی 

 در این روش تراكمي پيشنهاد گردیده كه علاوه بر اينكه متناسب با عرض خيابان است، نحوه سايه اندازي آن باعث جلوگيري از دريافت نور خورشيد به توده مقابل و طرف ديگر خيابان نشود. يعني به گونه اي باشد كه ساختمان هاي واقع در طرف ديگر خيابان و همچنين پياده روي مقابل از تابش آفتاب بهره مند شود تا در ما ههاي سرد از يخ زدگي معابر جلوگيري شود و همچنين ساختمان ها انرژي خورشيدي كافي را دريافت نمايند. زیرا چنانچه معابر در معرض سايه ي ساختمانهاي جنوبي قرار بگيرد ذوب برف را دچار مشكل نموده و طبعا مشكلات ترافيكي را نيز به دنبال خواهد داشت. پس از محاسبه تراکم ساختمانی، به نتایجی درباره  تاثیر عرض معبر و ابعاد قطعات بر تراکم ساختمانی به شرح ذیل می رسیم:

عرض معبر

همانطور كه مي دانيم در معابر با عرض كم امكان ساخت ابنيه با تراكم بالا وجود ندارد. چنانچه عرض معبر بیشتر شود با فرض ثابت بودن سایر عوامل ، عقب نشینی از شمال قطعه کمتر می شود بنابراین عمق بنا بیشتر می شود و در نتیجه مساحت بنا در طبقه بیشتر می شود که منجر به افزایش تراکم ساختمانی خواهد شد. هرگونه نقض این قانون عواقب جبران ناپذیری نظیر ترافیک اتومبیل، کاهش امنیت، کاهش آسایش مسکونی، افزایش آسیب پذیری در برابر زلزله و نارضایتی ساکنان را به دنبال دارد.

مساحت قطعات

افزایش تراکم، کاملاً با افزایش مساحت قطعه مرتبط است و قطعات بزرگتر امکان افزایش تراکم را فراهم می آورد.

ابعاد قطعات

در قطعات مسكوني كم عرض نيز نمي توان تراكم را زياد بالا برد. اين مورد نيز در محدوده ما كاملا رعايت شده است . و بيشترين تراكم را با توجه به ابعاد قطعه در مجتمع هاي آپارتماني شاهد هستيم كه قطعات بزرگي دارند.

نسبت ابعاد قطعات

تراکم ساختمان علاوه بر مساحت قطعه و ابعاد ان  ، به ویژگی های دیگری مثل شکل قطعه (نسبت طول به عرض) بستگی دارد و با افزایش نسبت طول به عرض افزایش می یابد. بطوري كه با افزايش طول يا به عبارت ديگر عميق شدن قطعه، امكان افزايش تراكم ساختماني را بوجود مي آورد. اين امر مالكان را تشويق به خريداري قطعه پشتي خود در جهت بالابردن تراكم ساختماني مي كند،  لذا تراكم ساختماني براي هر قطعه بايد با توجه به خصوصيات خاص آن تعيين شوداز طرف دیگر  افزایش تراکم ساختمانی تا زمانی موثر خواهد بود (در نظر گرفته می شود) که مساحت واحد مسکونی در ان طبقه از متوسط در نظر گرفته (60 متر مربع) کمتر نباشد.

چنانچه دو قطعه با زاویه چرخش و سطح اشغال یکسان داشته باشیم در حالیکه این دو از لحاظ مساحت قطعه و عرض معبر همجوار متفاوت باشند : پس از محاسبه تراکم ساختمانی در می یابیم که قطعه ای که عرض معبر بیشتری دارد ،تراکم ساختمانی ان هم بیشتر است و قطعه ای که مساحت بیشتری دارد در محاسبات از قطعه دیگر، تعداد طبقات بیشتری کسب می کند در حالیکه تراکم آن نسبت به قطعه دیگر کمتر است (عامل عرض معبر موثر تر است از عامل مساحت قطعات در محاسبه تراکم ساختمانی).

سطح اشغال بنا در هر طبقه  نیز به نسبت افزایش ارتفاع در هر قطعه کاهش می یابد و بدین ترتیب کنترلی برای حد تراکم  مناسب هر قطعه بدست می آید . اگر در هر قطعه ارتفاع  بنا از حد معینی بیشتر شود ، با کاهش سطح اشغال در هر طبقه  تراکم سقوط کرده و موجب تعادل بین تراکم و ارتفاع بنا میشود. بدین ترتیب تراکم ساختمانی در هر قطعه (به نسبت مساحت و سایر ویژگی ها) دارای حد خاصی است و با افزایش طبقات از ان حد ، تراکم ساختمانی  نه تنها بالا نمی رود بلکه پائین می آید. در حقیقت از حد معینی به بالا تراکم ساختمانی با سرعت کمتری افزایش می یابد (نمودار لگاریتمی).

2- شاخص های اقتصادی و تأثیر آن بر تعیین تراکم

 مهمترین شاخص های اقتصادی تاثیر گذار بر تعیین تراکم در محدوده مورد مطالعه به شرح زیر است :

  • قیمت زمین
  • قیمت مسکن
  • هزینه ساخت

قیمت زمین و مسکن رابطه مستقیمی با تراکم داشته به عبارتی هرچه قیمت زمین و مسکن بالاتر باشد ، تراکم نیز افزایش می یابد .افزایش قیمت زمین ناشی از محدودیت آن و کشش ناپذیری عرضه در برابر تقاضا ست .برای مثال در حاشیه برخی بولوارهای شهری تراکم زیاد است که این امر ناشی از صرفه اقتصادی ساخت و ساز و ایجاد کاربری تجاری در طبقه همکف و اختصاص طبقات بالاتر به کاربری مسکونی است.

3- پیشنهادات طرح بالادست

در پیشنهادات طرح های تفضیلی برای تراکم محدوده های شهری، شاهد انواع تراکم پیشنهادی هستیم  (تراکم کم، متوسط و زیاد) و این بدان سبب است که عوامل موثر بر تراکم (چه عواملی چون عرض معبر، زاویه چرخش قطعه نسبت به جهت شمال و یا مساحت قطعات که در محاسبه تراکم بر اساس میزان سایه اندازی نقش دارد و چه عواملی چون قیمت زمین و زیر بنا که در محاسبه تراکم اقتصادی استفاده می شود) یکسان درنظر گرفته می شود. لذا لازم است تا با در نظر گرفتن تمامی عوامل موثر بر تراکم ساختمانی ، به محاسبه آن اهتمام شود و گزینه های متفاوت و منعطفی نسبت به شرایط وضع موجود و روز به دست آید.

4- ویژگی های اجتماعی فرهنگی و تاثیر ان بر تراکم ساختمانی

اگرچه  ویژگی های اجتماعی – فرهنگی ساکنین در حوزه های مختلف به گونه ای است که ضمانت تحقق پذیری طرح های شهری را کاهش می دهد، نكته حائز اهميت اين است كه در تعيين تراكم در طرح ها ي بالادست به معيارها و عوامل تأثيرگذار بر تراكم ساختماني توجه كافي مبذول نشده است چراكه متوسط تراكم ساختماني بدست آمده تفاوت قابل توجهي با متوسط تراكم ساختماني طرح تفضيلي دارد.

در نهایت، با در نظر گرفتن مجموع عوامل فوق و ارتباط معقول بين آن ها در تعيين تراكم، رسيدن به رقم تراكم قابل قبول میسر می شود. اين تراكم ساختماني در هر قطعه حد بهینه تراکم محسوب مي شود. با توجه به بحث هاي پيشين ، میتوان شاخص های ذیل را به عنوان مهمترین معيارها و عواملي كه تأثيرگذار بر تراكم ساختماني هستند برشمرد:

  • قيمت زمين
  • لزوم رعايت حداقل فضاي باز براي هر ساكن
  • عرض معبر مجاور قطعه زمين مسكوني
  • تعيين ارتفاع بهينه ساختمان
  • لزوم تابش اشعه زمستاني به بدنه جنوبي ساختمان
  • اندازه و ابعاد قطعه
  • عوامل اجتماعی –فرهنگی

ارائه دیدگاه غیرفعال است